新经济不动产至2010年后开始规模化运作发展，至今已呈现出较高标准、体系运作与迭代加速的发展格局；与之对应的则是中国金融服务市场公募不动产投资信托基金（REITs, Public Real Estate Investment Trusts）产品的逐渐迈向成熟以及私募地产基金（不动产基金）的运作经验不断累积。

在过去十年间，随着中国的中产消费群体的迅速壮大及其强大的消费力极大地驱动了高品质物流仓储需求的增长，但同时也看到近两年来，由于经济系统性风险因素的影响，房地产、物流地产以及相关板块的承压不断加大。

本报告通过对中国新经济不动产行业的系统性研究，全面梳理中国物流地产市场的发展动力、现有格局、投资赛道以及对未来趋势的展望，我们认为：

1. 鉴于中国内需市场的强大韧性与活力，以及第三方物流与电子商务的不断拓展，传统行业的坚实支撑，中国新经济不动产行业将稳步回暖，并向着体系化、规模化、智慧化方向进一步推进，但同时也面临更加复杂的市场格局；

2. 在投资市场上，新经济不动产或因为较为稳定的收益回报吸引更多的机构投资者，并带动智慧园区、数字经济以及人工智能相关领域的投资，国家主权基金、养老基金和保险资金等长期资本将进一步加大对新经济不动产的投资力度；

3. 从私募市场上，随着不动产基金政策的落地，私募地产投资有望引入更多“源头活水”，以“新经济不动产”为主题的基金设立与募集活动将更加活跃，而随着新的行业形势变化，投资交易方式也将更加多元化、复杂化；

4. 随着新经济不动产行业的增长，与公司业务快速扩张，可持续性投资浪潮的影响下，对运营效率的要求越来越高，以应对大量的日常事务，从而控制运营成本，更好地管理项目公司；

5. 新经济不动产的融资端主要以权益融资为主，其中又以基金设立为重。近年来，由于私募基金的行业特性，在其快速增长的同时，监管进一步趋严，信息披露要求也越来越高。管理公司对行业监管及管理报告等合规申报方面，对专业服务的需求也越来越高。

展望未来，中国新经济不动产行业物流地产将进入崭新发展阶段。

新的运营模式与价值逻辑要求投资、开发、运营以及退出等环节都对过往运营模式提出挑战，亟待升级。转变发展观念，提升资本运营能力，把握核心资产将成为行业的关注焦点。

来源：亚太不动产协会

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