2023年上半年，深圳房地产市场最终还是等来了“稳楼市”政策的出台，除了全面降准、降息外，3月份深圳跟进公积金贷款政策的调整，提高首套房公积金贷款额度最高至126万元。此外，较为重磅的无疑是执行了超2年之久的二手房参考价的松动。

4月20日，接到银行通知，银行核定房价以网签备案价和评估价孰低为准，参考价仅做参考。虽然二手房参考价并未取消，但贷款不再以二手房参考价为准，无疑可以降低刚需及改善型客户买房门槛，能起到刺激需求加快释放、活跃二手房交易的效果。

此外，在5月份深圳市住房和建设局发布了《深圳市住房发展2023年度实施规划》，根据《实施规划》中住房供应计划目标，2023年，深圳计划供应分配保障性住房8万套（间）、建筑面积约419.04万平方米；计划批准预售和现售商品住房6万套、建筑面积约600万平方米。

一手住宅

1、2021-2023上半年一手住宅成交走势

2023上半年，深圳卖出了16209套一手住宅，网签面积166万㎡。

成交套数同比2022上半年微幅上涨，但成交面积同比却出现下跌，说明2023上半年新房市场买小户型的刚需客群更多。

虽然上半年新房市场个别豪宅项目的去化成绩比较瞩目，但整体来看，刚需客依旧是主要购买力。

2、2023上半年一手住宅月度成交走势

上半年单日网签量最高近600套。

从上半年每月一手住宅成交走势来看，二季度行情显然比一季度要好，新房市场的小阳春在4月较为明显。

主要是在经历一季度的疫情放开后，部分积压了2年多的需求开始逐步释放，落地在二季度的市场交易量上。

图源：深圳市房地产信息平台

此外，新房市场的成交与供应关系密切，3月与6月新房市场新增预售量的大增，也助力了3-4月及6月的网签量。

例如6月上旬多个新房豪宅项目开盘，集中在月底网签，导致6月29日当日一手房网签量近600套，创下了上半年单日网签量最高值。

3、2023上半年各区一手住宅成交

上半年新房市场呈现宝安、龙岗及龙华“三足鼎立”局面，宝安、龙岗及龙华的一手住宅网签量均超3000套。排第一的宝安网签3304套，同比上涨18%。

同比2022上半年，网签量涨幅较多的行政区是龙岗、福田及深汕。今年3月份，不少媒体报道深汕合作区解除限购，限售也调整为2年，对于深汕新房市场来说是个大利好。

二手住宅

1、2007至今历年上半年二手市场成交走势

乐有家研究中心数据显示，2023上半年二手交易量同比上涨63%。

2022年上半年，深圳楼市经历了史上最惨的上半年，交易量不足万套，直接触底。

而该情况到今年上半年得到了大幅度改善，二手住宅过户量达到16236套，同比上涨63%。在参考价政策调整、房贷利率下调、带押过户全面推行等多个正向政策激励下，2023年上半年的楼市走出最低谷，缓慢且稳步复苏中。

2、2021-2023上半年二手住宅量价走势

2023上半年深圳二手住宅过户量除了同比上涨外，环比亦有38%的大幅度上涨，较2021年下半年也有32%的上涨。

房价方面，2023年上半年二手成交均价在6.5万元/㎡左右，同比下跌7%，与2021年上半年比跌幅达到16%。历经2年多的调整，深圳房价的水分已经被挤压出不少，业主的报价也更加理性。

房价降低+利率下调，最利好的群体就是刚需购房者，上车门槛显著降低，购房成本得以减少，月供压力有所缓解。

3、2021-2023上半年一二手占比走势

一二手成交占比打成平手。

自2021年下半年开始，深圳楼市就进入了一手占主导的局面。但随着2023上半年，深圳二手市场交易量的复苏，加上近期新房市场一些质量和教育情况等负面事件的影响，越来越多购房者倾向“所见即所得”的二手房。

此外，一二手价格差也逐渐接近一致，新房价格优势有所减小。

多重影响下，二手回归市场主导，2023年上半年一二手住宅打成平手，各占50%。

4、2023上半年各区二手住宅成交排名

上半年龙岗二手住宅过户量排名第一，达3597套；第二名是福田的3317套，环比及同比均上涨。

西部交易量最大的区是南山，达到2822套，环比上涨49%，同比上涨72%。

新房交易量较大的宝安和光明，二手交易量则比较少。

报告内容节选如下：