本篇核心内容都来自“亿翰智库”，是一系列研报内容，太侠觉得比较有意思，而且都是当下房地产特别关注和深层次的话题，便整理成文一篇文章的内容分享出来。

内容话题如下：

1、房地产行业研究:民企为什么还在暴雷?

2、房地产行业研究:行业正在理性回归

3、房地产行业研究:房企退市后是否会再见?

4、房地产行业研究:行业已经变了,房企该如何取舍?

5、房地产行业研究:房地产行业已经变了, 国企崛起

6、房地产行业研究:“冷静期” 后,大批政策已经在路上?

7、房地产行业研究:政策等待的时点或已到来

1、房地产行业研究：民企为什么还在暴雷?

无论是从融资端还是销售端，民企始终都没能获得足够的现金流，民企的困境事实上并没有太多改善，因此无论是苦苦支撑最终违约，还是陷入违约的漩涡，其实都是意料之中的事情。

抛开具体企业的存亡，我们认为值得警惕的是，市场的持续走弱将削弱所有企业的现金流，若放任市场承压，行业风险恐有继续扩散的可能。

2、房地产行业研究：行业正在理性回归

确切的说，2022 年行业总量有了明显的下滑，无论进程如何，大家心里都很明确，行业确实到了该转折的时候。从1998年后的很多年里，行业享受了各项红利的加持，总量一路向上，爆发式增长至18万亿，18亿平米。从天花板的角度说，18 万亿已经是一个顶，人口、土地、资金等各方资源.已经没有能力再支撑行业一路向上，总量回归亦有合理性。行业虽到了顶，但是发展未到尽头，行业仍是大的行业，开发还有空间，服务更具想象，而眼下，在行业变革期，各方力量已然在角逐，行业仍是好行业，相较于其他多个行业，地产开发的利润率仍有优势，看到行业机会的企业已经积极投身到行业竞争之中，跨越山海、爬坡过坎，只为奋力争得一席之地。

行业变了，变的是开发的空间，空间缩小了，但是留下的空间仍足够大家争抢，供各方拼搏;行业变了，变的是参与者，新的参与者要进入，不能适应行业形势的参与者要主动让出份额;行业变了，变的是思考的逻辑，不能再用以前的方式走未来的路。

老骥伏枥，志在千里。行业转折，难免阵痛，地产人眼中写满不甘，期待在阵痛中找到一个出口,归零再出发,无论是开发，还是服务，亦或是运营，换个道跑跑。

3、房地产行业研究：房企退市后是否会再见?

2023年4月，新力控股退市，成为2021年下半年行业阵痛以来第一家退市房企，有多少人叹息，多少人唏嘘，曾经的千亿房企顷刻间崩塌，恍然如梦，新力的退市又击碎了多少人的情怀和理想。

其后，蓝光发展、阳光城、泛海控股也紧追新力步伐，走到退市境地，实践证明了现阶段的“自救无效”，资本市场已经对其关闭了大门，未来的自救之路只会更荆棘丛生，更难的挑战还在半道等待各企业的到来。

对于房企的退市，行业内不免又生出多种猜疑:靠企业自己自救成功终究是困难重重，道路漫漫，至今仍未有成功上岸的案例，是不是房企自救总归会毫无所获，退市是一种必然的宿命?房企退市是否会以不可阻挡之势蔓延开来，对现有房企的生产经营造成负向冲击?我们又该如何客观看待房企从资本市场的退出?退市是否意味着一个旧时代的终结和新时代的开启?

退市并不代表最终的归宿，只是现阶段已不能满足资本市场的要求，退市的房企所将面临的是更严峻的挑战，要耗费更大的精力去争取各方的信任，推动自救行动继续。对于房企的退市，大家也要冷静对待，资本市场也有优化调整的需求，企业的退市本就是一件再正常不过的事情。

无论房企退市与否，我们都不能忽略行业挑战的严峻性，更不能抱有毫无希望的悲观心态。

时至今日，房地产行业已经不可能再回到最初，房企的接连退市也在明确的提醒着，要变了，要将自己置于一个新的起点上，从零出发向前跑。

4、房地产行业研究：行业已经变了，房企该如何取舍?

此刻的我们，正置身于一个快速变化的阶段，每一天，行业都有新的变化，每一天都会诞生新的事物，有点困惑在心头，更有点措手不及，很多人可能会觉得已经跟不上变化了，无所适从，到底要做些什么？

在这个节点上，房地产企业已经再往尽可能低调的方向发展，除了少数企业外，多数企业都已经“销声匿迹”，出险的企业依然行走在悬崖边上，稍不留神便有可能坠落，至今也并没有找到可以紧紧抓住的绳索，无暇顾及过多，只能在尽可能的范畴内自救、自救、自救，如果说前面还有企业想着去救助一下同行，现在的大家也只能各人自扫门前雪,顾不了那么许多，现在的外部环境也确实没那么友好，大到国际环境，无论是地缘政治、贸易摩擦、地方保护主义还是全球经济增长放缓、高通胀，都切切实实制约着中国经济的发展，而这些因素中的多条都不是阶段性缓解或改变的，也是一种常态化的制约因素;小到行业本身的环境，且不说对行业现状的主观认识局限，就单单从政府的角度出发，房地产的调控有必然性，需要坚持调控的定力，为规避道德风险的出现，也不会轻易将既有的政策撤回。

在这样的环境下，企业都会感到力不从心，或者说不知道要做什么，当前行业到了真正的转折期，企业也必须会有一些真正的变革，有些已经在路上，而有些还在后知后觉，依旧保持着高姿态，还是沉浸在原有的“喜悦中”，依旧自我感觉良好，或者说依旧没有改变原有的心态.....

此时此刻，被各项因素捆绑，企业不再是敢想敢干，行业已经变了，活跃在大众视野的企业已经换了，而此此刻绝不是在纠结行业空间有多大，前景有多广的问题，就该聚焦到具体的事物上，具体的经营上，该守的守，该攻的攻。

5、房地产行业研究：房地产行业已经变了，国企崛起

无论是国央企，还是民企，都是在做着统一的动作，对现有的土储结构进行优化调整， 把有限的资源投入到有限的区域，主打一个可见的确定性，眼下的环境，投资拿地更需要注 重命中率，没那么多的空间去试错，再重来，一是时间上不允许，大家所看到的东西都基本 趋同，都看到了核心城市的清晰未来，蜂拥挤入核心城市争抢地盘，机会稍纵即逝；

二来， 资源、资金上不允许，有限的资源只能支持有限的选择，倘若选择错了，很难通过的内容和 业务来填平，要做好付出代价的准备。企业拿地的现状也反映了一个问题，有限的土地供给 对应无限的企业需求，竞争的加剧是不可避免的，这可以解释核心城市土地市场热度高，而 普通城市或平平淡淡，或无人问津，所以要想在核心城市拿到地，既要拼实力，也要拼运气， 这也预示着企业规模的变动，有限的供给带来的将是规模的萎缩，只是缩量的快慢而已。

我们从拿地来窥探企业格局的变化，其结果更加一目了然，央企国企拿地占比接近 70%， 国企表现更为瞩目，占比从 2020 年的不足 20%上升到超过 40%，成为一支强势之力，我们 认为国企在机制上更灵活，所面临约束相对更小，一些地方型的国企也会有更大的空间去腾 挪，因此国企或将在一定阶段内占据市场份额的大头，成为市场的主力。央企来看的话，单个企业的量在高位，但是由于数量有限，面临的发展约束也更多，所以从总量上看，或也很 难占据较高的市场份额；民企拿地占比约三成，较之 2020 年接近腰斩，出险企业可能至少 需要三年时间去解决当下所问题，在此之前都很难在土地市场有所表现，拿地情况很难改善， 即使最终能走出困境，届时行业环境和面貌都将完全不同，今非昔比的未来，又能留给这些 企业多少空间？

6、房地产行业研究：“冷静期” 后，大批政策已经在路上?

2023年一季度，市场演绎了“复苏”行情，供需修复、预期回温。但是到了四月、五月，市场复苏的势头明显减弱，尚能支撑是是核心城市、头部企业，无论是新房市场，还是土地市场，都呈现出格局显著分化的特征，同时也引得外部疑惑，市场的修复能不能持续，动能是否将戛然而止?我们认为市场能不能持续，可能要归结到两大因素上，一是经济形势，经济形势影响收入，影响预期，影响信心，当前来看，无论是内部，还是外部，中国经济发展仍面临挑战，内需修复动能仍然不足;二是行业内的政策调控，其走向将引导市场行情走向。

政策调控的重心很明确，方向也已经很清晰，主要是“保需求、保交付、防风险”三个方面，既聚焦在消费者身上，也同样开始兼顾到企业主体。‘ 保需求和保交付”主要是聚焦消费者，确保消费者的住房权益得到保障，侧重民生层面;“防风险”则是从企业端出发，更侧重金融秩序和就业保障，守牢不发生系统性金融风险的底线。

而现阶段，政策进入到“冷静”期，动作不多，行业对政策的预期值不断降低，而就当前的内外部形势看，政策的空间仍值得期待。

7、房地产行业研究：政策等待的时点或已到来

看政策动向和演进趋势可知，政策的高峰出现在2022年，无论是需求端的政策，还是供给端的政策在寻求突破,7月各地掀起“保交楼”热潮，9月的政策开始关注市场主体，11月，“金融十六条”、“三支箭”接连发力，行业预期开启修复进程。

进入2023年，政策似乎陷入冷寂，“十六条” 、“三支箭”政策的持续性更显不足，需求端的政策也未见更大力度推进。究其原因，当市场需求在释放，此时政策要给予空间，不做过多干预，让市场的力量自由发挥，以市场的力量带动行业的发展，同时也给予政策一定释放动能的时间。但事实证明，市场持续修复的动能是偏弱的，2023 年一季度，积累的需求集中释放，到了2季度，市场修复动能明显有减弱之象，需求释放表现出明显的‘“脉冲式” 特征，行业整体预期又陷入到负向循环中，出险企业再度涌现，连最初展期的企业也正式进入违约房企之列。

经过沉寂期，6月政策开始显露出积极信号，招商蛇口、保利发展、中交地产等多家企业的权益融资计划取得最新进展，招商蛇口成为首家获证监会批复企业;需求端政策也有再启倾向，20日，LPR打破沉寂，再度降低10个基，一年期和五年期以上LPR分别降至3.55%、4.2%....政策在向好发展，政策等待的时点或已经到来。